Prix immobiliers réels : notre méthode d'analyse des ventes actées
Une estimation immobilière repose sur des chiffres. La seule question qui compte est de savoir lesquels
La plupart des estimations, en agence comme en ligne, se calent sur les prix affichés dans les annonces concurrentes. Nous avons fait le choix inverse : nous travaillons sur les ventes réellement enregistrées chez le notaire. Voici pourquoi, et comment.
Le problème : un prix affiché n'est pas un prix de vente
Prenez une annonce à 320 000 €. Deux mois plus tard, elle est à 305 000 €. Un mois après, à 295 000 €. Puis elle disparaît, parce que le bien s’est vendu — à 282 000 €.
Ce dernier chiffre, le seul qui décrive le marché, n’a jamais été visible nulle part. Les trois autres, eux, ont circulé pendant trois mois et ont nourri toutes les estimations calculées à partir des annonces.
C’est le défaut structurel de cette méthode : elle mesure ce que les vendeurs espèrent, pas ce que les acheteurs paient. Sur le bassin avignonnais, l’écart entre les deux atteint couramment cinq à dix pour cent, et davantage sur les biens à rénover ou mal positionnés au départ.
Pour un propriétaire, la conséquence est concrète. Une estimation trop haute allonge le délai de vente, use l’annonce, et finit en négociation subie. Une estimation trop basse laisse de l’argent sur la table.
La source : la base DVF de la DGFiP
Ce que contient cette base
DVF signifie demandes de valeurs foncières. C’est une base publiée par la Direction générale des finances publiques, qui recense les mutations immobilières à titre onéreux enregistrées chez les notaires.
Pour chaque vente, on y trouve le prix inscrit dans l’acte, la date, la nature du bien, sa surface et sa localisation. Ce sont donc des transactions réelles, pas des intentions.
Publique, et pourtant peu exploitée
Cette base est accessible à tous, gratuitement, en ligne. Ce n’est donc pas l’accès qui fait la différence, mais l’exploitation — et c’est là que la plupart s’arrêtent.
Les fichiers sont volumineux, organisés par année et par département. Une consultation ponctuelle vous donne quelques ventes autour d’une adresse, ce qui ne constitue pas un échantillon. Pour en tirer une valeur fiable, il faut consolider plusieurs années, écarter ce qui fausse la lecture, et rapporter les montants aux bonnes surfaces.
DVF-Analyzer, notre logiciel exclusif d'analyse des ventes
Pour faire ce travail, nous avons développé notre propre logiciel : DVF-Analyzer. Il n’est pas commercialisé, ne s’achète pas sous licence et n’est utilisé par aucune autre agence. Nous l’avons conçu pour nos propres besoins, parce qu’aucun outil du marché ne permettait d’atteindre ce niveau de précision.
Voilà un exemple de rapport fourni a nous clients vendeur
rapport d’une analyse des prix sur le quartiers arrousaire d’Avignon
Cinq années de ventes, maisons et appartements séparés
DVF-Analyzer reconstitue l’historique complet des ventes sur les cinq dernières années, en distinguant systématiquement les maisons des appartements — deux marchés qui n’évoluent ni au même rythme ni dans le même sens.
Cette profondeur d’historique n’est pas un luxe. Sur un secteur restreint, une seule année représente parfois trois ou quatre ventes : de quoi conclure n’importe quoi. Cinq années donnent un volume suffisant pour que le chiffre veuille dire quelque chose.
Les tendances, et pas seulement un prix
Un prix au m² isolé ne dit rien de la direction du marché. Un secteur à 2 100 €/m² qui progresse depuis deux ans et un secteur à 2 100 €/m² qui recule appellent des stratégies de mise en vente radicalement différentes.
DVF-Analyzer affiche donc l’évolution année par année, ce qui permet de repérer les secteurs qui se tendent, ceux qui stagnent et ceux qui décrochent. C’est cette lecture qui détermine s’il faut viser haut et laisser du temps, ou positionner juste pour vendre vite.
Un rayon réglable, ou une zone dessinée sur mesure
C’est la fonction qui change le plus de choses, et celle qu’aucun outil grand public ne propose.
L’analyse peut être lancée sur un rayon réglable autour du bien — deux cents mètres, cinq cents mètres, un kilomètre — que l’on élargit ou resserre jusqu’à obtenir un échantillon à la fois pertinent et suffisant.
Elle peut aussi porter sur une zone dessinée librement à main levée sur la carte. C’est là que l’affinage devient réel : on contourne une voie ferrée, on s’arrête à une avenue passante, on inclut un îlot de maisons de ville et on exclut la barre d’immeubles voisine. Les découpages administratifs ignorent ces frontières ; le marché, lui, les respecte scrupuleusement.
Deux rues séparées par cent mètres peuvent afficher des valeurs sensiblement différentes selon l’exposition, le calme, la vue ou la proximité d’une école. Dessiner la zone plutôt que la subir, c’est ce qui rapproche l’estimation de la réalité au lieu de la noyer dans une moyenne.
Deux sources valent mieux qu'une
À ces données publiques, nous ajoutons ce qu’aucune base ne contient : l’historique de nos propres transactions depuis 2005. Ce que nous avons vendu, à quel prix affiché, à quel prix final, en combien de temps, et pourquoi certaines ventes ont mis six mois quand d’autres se sont faites en trois semaines.
La base donne le cadre chiffré. Vingt ans de dossiers donnent le contexte.
Trois régions couvertes, et une bonne raison à cela
DVF-Analyzer ne s’arrête pas aux limites de notre secteur commercial. Il couvre l’ensemble de Provence-Alpes-Côte d’Azur, de l’Occitanie et d’Auvergne-Rhône-Alpes.
Ce n’est pas une coquetterie technique. Notre propre zone de travail illustre le problème : Avignon est en PACA, tandis que Villeneuve-lès-Avignon et Rochefort-du-Gard, à quelques minutes de pont, relèvent de l’Occitanie. Un outil qui s’arrêterait à la frontière régionale serait aveugle sur la moitié de notre marché — alors que les acquéreurs, eux, arbitrent entre les deux rives sans se soucier des découpages administratifs.
Ce que cette couverture permet concrètement
Vous vendez ici et rachetez ailleurs. C’est le cas le plus fréquent. Vous quittez Avignon pour Aix, Montpellier, Nîmes, Lyon ou l’arrière-pays. Nous analysons votre bien à vendre et les secteurs que vous visez, avec la même méthode et les mêmes données. Vous arbitrez sur des chiffres cohérents entre les deux, au lieu de comparer une estimation d’agence à des prix d’annonces.
Vous arrivez d’ailleurs. Beaucoup de nos acquéreurs viennent de Lyon, de Marseille ou de la région parisienne. Comparer ce qu’ils quittent et ce qu’ils achètent, sur des ventes réelles des deux côtés, évite les mauvaises surprises et les regrets.
Vous gérez une succession éclatée. Un appartement à Avignon, une maison de famille dans la Drôme, un bien dans l’Hérault. Analyser l’ensemble sur une base homogène est souvent la première étape d’un partage apaisé.
Vous investissez sur plusieurs marchés. Comparer un rendement à Nîmes, à Valence et à Avignon suppose des données construites de la même façon. C’est rarement le cas quand on additionne trois sources différentes.
Et si le bien à vendre se situe hors de notre secteur
L’analyse ne suffit pas toujours : encore faut-il quelqu’un sur place pour visiter, recevoir les acquéreurs et suivre le dossier. C’est là que nos réseaux professionnels prennent tout leur sens.
Nous sommes adhérents FNAIM, Amanda et GNI, ce qui nous met en relation directe avec des confrères que nous connaissons, dans la plupart des villes de ces trois régions. Quand un client doit vendre ailleurs, nous ne le laissons pas chercher au hasard sur internet : nous identifions l’agence qui correspond à sa situation et à notre façon de travailler, nous faisons la mise en relation, et nous restons disponibles pour suivre l’avancement avec lui.
Le critère de sélection compte autant que le réseau. Nous orientons vers des agences qui estiment sur des données réelles, qui affichent leurs honoraires et qui rendent des comptes à leurs mandants — les mêmes exigences que celles détaillées dans notre article sur le choix d’une agence immobilière. Une recommandation nous engage vis-à-vis de vous : nous ne la donnons pas à la légère.
Nous restons donc une agence locale — nous vendons et louons sur Avignon et ses environs. Mais entre l’analyse de marché sur trois régions et un réseau de confrères de confiance, un projet qui dépasse la ville ne vous oblige pas à repartir de zéro.
Ce que ça donne, quartier par quartier
Voici les ordres de grandeur constatés sur les ventes de 2024-2025 à Avignon. Ils illustrent pourquoi une moyenne communale n’a aucun sens : entre le haut et le bas du tableau, l’écart dépasse le double.
| Secteur | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Avignon intra-muros | 2 762 €/m² | 3 291 €/m² |
| Saint-Ruf | 2 141 €/m² | 2 712 €/m² |
| Préfecture–Saint-Jean | 2 122 €/m² | 2 447 €/m² |
| Les Sources | 1 891 €/m² | 2 480 €/m² |
| Les Rotondes | 1 717 €/m² | 2 287 €/m² |
| La Croisière | 1 572 €/m² | 2 423 €/m² |
| La Trillade | 1 533 €/m² | 2 974 €/m² |
| Ceinture Verte | 1 123 €/m² | 2 436 €/m² |
Le détail secteur par secteur figure sur notre carte des quartiers d’Avignon, et l’évolution récente dans notre analyse de la tendance du marché immobilier avignonnais.
Ce que cet outil ne dit pas
Autant être clair sur les limites, elles sont réelles.
Une base de données donne la valeur d’un secteur, jamais celle d’un logement. Elle ignore l’état général, l’exposition, l’étage, la présence d’un ascenseur, la vue, le bruit de la rue, la qualité de la copropriété, les travaux votés et ceux à prévoir. Or ces éléments font varier un prix de vingt pour cent dans un sens comme dans l’autre.
Elle ignore aussi le classement énergétique, dont le poids sur la négociation s’est nettement renforcé depuis les restrictions de mise en location des logements les plus énergivores.
Une estimation sérieuse combine donc les deux : la donnée établit le cadre, la visite l’ajuste. Toute agence qui vous annonce un prix ferme sans être venue vous vend une illusion de précision.
C’est d’ailleurs l’un des points que nous développons dans notre article sur les 8 critères pour choisir son agence immobilière à Avignon.
Une méthode, pas un gadget
Nous développons ces outils parce qu’ils répondent à un besoin précis, jamais pour l’effet d’annonce. C’est la même logique qui nous a conduits aux plans cotés relevés par intelligence artificielle : donner à nos clients une information qu’ils n’auraient pas autrement.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que DVF-Analyzer ?
DVF-Analyzer est un logiciel d’analyse immobilière développé en interne par ACCORD IMMO Avignon, et utilisé par aucune autre agence. Il reconstitue cinq années de ventes réellement actées, distingue maisons et appartements, affiche les tendances par secteur et permet de lancer l’analyse sur un rayon réglable ou sur une zone dessinée librement sur la carte.
Qu'est-ce que la base DVF ?
DVF, pour demandes de valeurs foncières, est une base publique de la Direction générale des finances publiques. Elle recense les mutations immobilières à titre onéreux enregistrées chez les notaires, avec le prix, la date, la surface et la localisation. Elle donne donc les prix réellement signés, et non les prix demandés dans les annonces.
Quelle différence entre un prix affiché et un prix acté ?
Le prix affiché est celui demandé dans l’annonce. Il évolue en cours de commercialisation, souvent à la baisse, et disparaît des portails le jour de la vente. Le prix acté est celui inscrit dans l’acte notarié. Une estimation fondée sur les prix affichés travaille donc sur des chiffres incomplets et périmés.
Sur quel territoire l'analyse est-elle possible ?
DVF-Analyzer couvre les régions Provence-Alpes-Côte d’Azur, Occitanie et Auvergne-Rhône-Alpes. L’agence exerce son activité de transaction à Avignon et dans ses environs, mais l’analyse de marché peut porter sur n’importe quel secteur de ces trois régions, notamment pour comparer un bien à vendre et un secteur de rachat.
Que se passe-t-il si mon bien à vendre se trouve dans une autre ville ?
Nous réalisons l’analyse de marché, puis nous vous mettons en relation avec une agence partenaire de nos réseaux professionnels sur place, choisie pour sa méthode de travail et non par simple proximité géographique. Nous restons disponibles pour suivre le dossier avec vous. Cela évite d’avoir à sélectionner un professionnel à distance, sans point de comparaison.
Pourquoi analyser une zone tracée sur mesure plutôt qu'un quartier entier ?
Parce que les limites administratives ne correspondent pas aux réalités du marché. Une rue peut valoir sensiblement plus que celle qui la borde, selon l’exposition, le calme, la proximité d’un axe ou d’un équipement. Tracer la zone d’analyse autour du bien permet de comparer ce qui est réellement comparable.
Cette analyse remplace-t-elle une visite du bien ?
Non. Elle établit la valeur du secteur, pas celle du logement. L’état général, l’exposition, l’étage, la présence d’un ascenseur, les nuisances et les travaux à prévoir ne figurent dans aucune base de données. L’analyse donne le cadre, la visite l’ajuste.
Faire analyser votre secteur
Vous voulez savoir ce que valent réellement les biens comparables au vôtre ? Commencez par notre estimation gratuite, qui se fait sans téléphone ni adresse email pour la première approche.
Pour une analyse sur une zone tracée sur mesure — ici ou ailleurs dans nos trois régions —, contactez-nous ou passez au 15 avenue Pierre Semard. Si votre projet de vente est déjà engagé, notre page vendre votre maison ou appartement détaille la suite de la démarche.