DVF-Analyzer : notre logiciel d'analyse des ventes immobilières réelles
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DVF-Analyzer est le logiciel développé par ACCORD IMMO pour analyser les ventes immobilières réellement signées chez les notaires. Il transforme une base publique brute en une lecture claire du marché, à l’échelle d’une adresse, d’une rue ou d’un quartier.
Son objectif est simple : fixer le bon prix dès la mise en vente. Un bien bien positionné se vend plus vite, avec moins de négociation et moins de stress. Voici comment l’outil fonctionne, étape par étape.
Pourquoi nous avons créé DVF-Analyzer
Un prix affiché dans une annonce n’est pas un prix de vente. Il baisse souvent en cours de route, puis disparaît le jour de la signature. Seul le prix inscrit dans l’acte notarié décrit le marché réel.
Ces prix actés figurent dans la base publique Demandes de valeurs foncières (DVF), publiée par la DGFiP. Pourtant, cette base est difficile à exploiter telle quelle : fichiers volumineux, ventes groupées, surfaces manquantes, erreurs de saisie. Nous avons donc conçu DVF-Analyzer pour la rendre fiable et lisible, au service de nos clients.
Trois façons de cibler les ventes à analyser
Tout commence par le choix des ventes à comparer. DVF-Analyzer propose trois modes de recherche, du plus simple au plus précis.
1. La recherche par adresse
Il suffit de saisir l’adresse du bien. Des suggestions apparaissent dès les premières lettres, puis la carte se centre sur l’adresse choisie. C’est le point de départ de chaque analyse.
2. Le cercle au rayon réglable
Ensuite, nous traçons un cercle autour du bien et réglons son rayon avec un curseur : 200 mètres, 500 mètres, un kilomètre. Nous l’élargissons ou le resserrons jusqu’à obtenir un échantillon à la fois proche et suffisant. En effet, trois ventes ne suffisent pas pour conclure, mais trois cents ventes dans toute la ville ne disent rien de votre rue.
3. La zone dessinée à main levée
C’est la fonction la plus précieuse. En mode « forme libre », nous traçons la zone point par point sur la carte. Nous pouvons ainsi contourner une voie ferrée, nous arrêter à une avenue passante ou exclure une résidence qui n’a rien de comparable. Les limites administratives ignorent ces frontières ; le marché, lui, les respecte.
Une carte pour voir le marché d’un coup d’œil
Les résultats s’affichent sur la carte. Chaque point correspond à une vente : en bleu pour un appartement, en orange pour une maison. D’un seul regard, on repère les rues les plus actives, les secteurs où les maisons dominent et ceux où les ventes se font rares.
Cette visualisation change la discussion avec nos clients. Au lieu d’un chiffre abstrait, ils voient les ventes réelles de leur voisinage et comprennent d’où vient le prix proposé.
Des données nettoyées pour un résultat fiable
La base DVF brute contient des erreurs et des ventes qui faussent les moyennes. DVF-Analyzer les écarte avant tout calcul. Sont notamment exclues :
- les ventes au prix manifestement erroné ou symbolique ;
- les ventes sans surface, ou avec une surface incohérente ;
- les cessions groupées de plusieurs lots, dont le prix unitaire est impossible à isoler ;
- les valeurs statistiquement atypiques, trop éloignées du reste du secteur.
Résultat : les moyennes reflètent le marché courant, et non quelques transactions hors norme.
Maisons et appartements, cinq ans d’historique
Maisons et appartements ne suivent ni le même rythme, ni parfois la même direction. DVF-Analyzer les sépare donc systématiquement. Ensuite, il reconstitue l’historique des ventes sur cinq ans, année par année.
Cette profondeur permet de distinguer un secteur qui monte, un secteur stable et un secteur qui recule. Or la stratégie de mise en vente n’est pas la même dans les trois cas. Pour voir ce que ces historiques montrent à l’échelle de la ville, consultez notre baromètre des prix immobiliers à Avignon.
Surface et nombre de pièces : comparer ce qui est comparable
Un studio et un cinq-pièces ne se vendent pas au même prix au m². DVF-Analyzer permet donc de filtrer les ventes par surface et par nombre de pièces. Nous retenons ainsi uniquement les biens proches du vôtre.
Sur ce segment de comparables, l’outil calcule une valeur de référence. Elle constitue la base chiffrée de notre avis de valeur, que nous ajustons ensuite lors de la visite.
DVF brut ou DVF-Analyzer : ce qui change
| Consultation DVF classique | Avec DVF-Analyzer | |
|---|---|---|
| Ciblage | Une commune ou une parcelle | Adresse, rayon réglable ou zone dessinée à main levée |
| Lecture | Listes de transactions | Carte des ventes, points bleus et orange |
| Types de biens | À trier soi-même | Maisons et appartements séparés automatiquement |
| Données erronées | Conservées | Écartées avant tout calcul |
| Historique | Une année à la fois | Cinq ans reconstitués, tendance calculée |
| Comparables | Tous biens confondus | Filtrés par surface et nombre de pièces |
| Restitution | Aucune | Rapport clair remis au vendeur |
Le rapport remis à nos clients vendeurs
Chaque analyse aboutit à un rapport clair, que nous remettons au propriétaire. Il réunit la carte des ventes retenues, l’historique du secteur, les comparables par surface et par nombre de pièces, ainsi que la valeur de référence qui en découle. Consultez un exemple de rapport sur le quartier de l’Arrousaire (PDF).
Ce rapport montre les vrais chiffres du marché. Le vendeur comprend ainsi le prix proposé, au lieu de devoir nous croire sur parole. Il décide en connaissance de cause.
Ce que DVF-Analyzer change pour la vente de votre bien
- Un prix juste dès le départ. Un bien surévalué reste des mois en ligne et finit par se négocier fortement. Un prix fondé sur les ventes réelles attire les bons acheteurs.
- Une vente plus rapide. Bien positionné, un bien suscite davantage de visites et d’offres, souvent dès les premières semaines.
- Une vente plus sereine. Face à une offre ou à une négociation, vous disposez d’arguments chiffrés. Les acheteurs, eux aussi, comprennent le prix.
- Aucune mauvaise surprise. Vous connaissez la réalité de votre marché avant de signer le mandat, pas après trois mois d’attente.
Vous vendez ? Découvrez comment nous l’appliquons à l’estimation d’un appartement ou à l’estimation d’une maison à Avignon.
Trois régions couvertes aujourd’hui, toute la France bientôt
DVF-Analyzer couvre aujourd’hui trois régions : Provence-Alpes-Côte d’Azur, Occitanie et Auvergne-Rhône-Alpes. C’est indispensable ici : Avignon est en PACA, alors que Villeneuve-lès-Avignon, à quelques minutes, relève de l’Occitanie.
Vous vendez à Avignon pour racheter à Nîmes, Montpellier ou Lyon ? Nous analysons les deux marchés avec la même méthode. Si votre bien se situe hors de notre secteur, nous vous orientons vers un confrère de confiance de nos réseaux FNAIM, Amanda et GNI, choisi selon les critères détaillés dans notre article sur le choix d’une agence immobilière.
Bientôt sur toute la France. L’extension de DVF-Analyzer à l’ensemble du territoire est en préparation. Vous déménagez en Bretagne, en Île-de-France ou ailleurs ? Nous pourrons prochainement analyser votre futur secteur avec la même précision.
Ce que l’outil ne remplace pas
Une base de données donne la valeur d’un secteur, jamais celle d’un logement. Elle ignore l’état, l’étage, la vue, le DPE, la copropriété ou le jardin. Ces éléments peuvent pourtant faire varier un prix de 20 %.
C’est pourquoi DVF-Analyzer ne remplace ni la visite, ni l’expérience de nos négociateurs, ni l’historique de nos propres ventes depuis 2005. L’outil pose le cadre chiffré ; la visite l’ajuste. Pour savoir comment lire une tendance, consultez notre analyse du marché immobilier avignonnais, rue par rue.
Questions fréquentes sur DVF-Analyzer
Qu’est-ce que DVF-Analyzer ?
C’est un logiciel développé par ACCORD IMMO. Il analyse les ventes immobilières réellement actées de la base DVF, par adresse, par rayon ou sur une zone dessinée, en séparant maisons et appartements sur cinq ans.
Sur quelles régions DVF-Analyzer fonctionne-t-il ?
Aujourd’hui, sur trois régions : Provence-Alpes-Côte d’Azur, Occitanie et Auvergne-Rhône-Alpes. L’extension à toute la France est en cours de préparation.
D’où viennent les données ?
De la base publique Demandes de valeurs foncières, publiée par la DGFiP. Elle recense les ventes enregistrées chez les notaires, avec leur prix, leur date, leur surface et leur localisation.
Pourquoi retirer certaines ventes ?
Parce que la base brute contient des erreurs : prix symboliques, surfaces absentes, ventes de plusieurs lots. Les conserver fausserait les moyennes. Les écarter donne un résultat plus fiable.
Puis-je obtenir un rapport sur mon secteur ?
Oui. Nous le préparons dans le cadre d’un avis de valeur gratuit : carte des ventes, historique et comparables autour de votre bien.
L’outil donne-t-il directement la valeur de mon bien ?
Non. Il fournit une valeur de référence à partir des biens comparables. La visite permet ensuite d’intégrer l’état, l’étage, la vue ou les travaux, que la base ne connaît pas.
Faites analyser votre secteur
Vous voulez voir les ventes réelles autour de chez vous ? Commencez par notre estimation gratuite, sans téléphone ni e-mail. Pour un rapport complet sur une zone tracée sur mesure, contactez-nous ou passez au 15, avenue Pierre Semard, à Avignon.
Demander l’analyse de mon secteur
Source des données : base Demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP. Aucune donnée permettant d’identifier un vendeur ou un acquéreur n’est publiée sur cette page.